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国五条落地昆明离婚量激增为避税离婚有风险

发布时间:2019-06-09 03:20:06
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“国五条”细则3月落地以来,各地的婚姻登记处热闹非凡。昆明也是如此,部分婚姻登记处的离婚数量增长30%以上。“出售自有住房依法严格按转让所得20%计征个税”及“购房满5年且为家庭住房的,免征个人所得税”的规定,导致许多名下有两套住房的夫妇纷纷办理离婚手续,以实现避税的目的。

除了昆明,包括上海、广州、哈尔滨、宁波、苏州等多个地区出现同样的现象,通过假离婚避税,被称为政策性离婚。

五华区一天开出204份单身证明

眼前的一幕让五华区婚姻登记处工作人员见怪不怪,因为3年前,二套房限购政策也同样引发了“离婚潮”。“都说我们民政局婚姻登记处是楼市的晴雨表。的确如此,这几天来,开具婚姻状况证明(俗称单身证明)多的时候达到了204份,平时只有70份。”

单身证明数量大涨三倍的同时,离婚数量也在提高。目前,该婚姻登记处每天办理离婚20多对,平常正常量是13对左右。“有的离婚者办完离婚以后立即要求我们出具未婚证明。”

“多出来的部分,很多都是非正常离婚,这可以看得出来。”上述工作人员称,当然,虽然办理的离婚夫妇中,无论从情绪上看,还是从房产并未分割,无条件给另一方等方面都表现得较为异常,但也不能证明他们就是“假离婚”。不过,单身证明需求量的增大,工作人员认为是能说明问题的,因为“急需单身证明的,大部分办证明的都是为了房子”。

有分析称,夫妻将打算卖出的房产归到一方名下,在离婚之后,拥有该套房产的一方以家庭住房出售,卖掉之后双方再复婚,以逃避自有住房转让所得的20%个人所得税。

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国务院三部门

紧急磋商保护刚需

在遭遇到巨大的“舆论反弹”之后,财政部、住房和城乡建设部、国家税务总局已经着手制定包括“保护刚性需求”在内的国五条执行细则的落实方案。昨日,有关方案已经上报国务院。

据了解,除保留了居住满5年且为自住房产出售免征个税的“优惠政策”外,还有望包括按照售价、面积、购买年限等要素划定保护线,区别性征收售房个税的“空间”。中央部门对此只做原则性规定,地方政府将制定具体的实施征收技术方案,以对刚性需求实施保护,打击投资投机资本。

延展

阴阳合同、打官司、假离婚、开公司……

五种避税攻略 其实都是损招

“国五条”出台后,“假离婚”这种避税手段被视为便捷的避税手段,但与此同时,络上还流传许多“新国五条避税攻略”,除了离婚,成立公司、打官司等似乎都可以避税。但在法律、税务相关人士分析看来,所谓攻略,或许只是一拍脑门想出来,在风险和操作性方面,可行性不高。

损招一 打官司避税

具体操作办法是,买方A先把房款给卖方B,卖方B按房款打欠条给买方A,以房产做抵押。然后买方A以卖方B欠款不还起诉到法院,卖方B承认欠款,并表示无力偿还,愿意以房产抵偿,买方拿着法院判决书去房产中心过户。

实情:以房抵债也绕不过缴税

在官渡区法院民二庭庭长王强看来,这种办法并不可行,一旦被法院查出了双方的目的之后,便会认定为以虚假诉讼谋取利益。在今年刚刚修改的新民事诉讼法里,这是重点打击的对象,情节严重的,可能被追加刑事。

就算双方合伙骗过法院,在判决的时候是可以将房子拍卖然后用所得款项抵债的,除非双方要求调解并且强制执行用房子做低押,即便达成和解,直接以房抵债,则视为交易,过户时仍然绕不过税收。此外,在实际操作中,法院会将房子公开实施拍卖,拍卖所得优先受偿,如此一来,房子很有可能被其他买家以市价买走。即便恰被买方A买走,但由于仍是买卖性质,二手房交易税费也不可避免。

损招二 假合同降低交易额

阴阳合同,指二手房买卖双方签署两份合同,一份合同是真实成交价格,另一份合同是为了规避个税的虚假成交价格。

实情:征税基准有系统估价

想通过合同进而在成交价格上做文章,至少在昆明市行不通的。“已经是老黄历了”,昆明市地税工作人员表示。他提到了昆明房产交易税收评估征管系统。

该系统去年7月1日全面上线,通过市场调查、专业评估,根据昆明实际,制定统一的评税技术标准,依托计算机评税软件系统,应用房地产估价方法,按照规定的程序对纳税人交易的存量房进行市场价格评估,得出存量房交易价格估值,将估值下浮一定比例后,形成存量房交易价格评估值。在二手房过户时,合同价高于系统估价的,以合同价为征税基准;低于系统评估价的,以系统评估价为征税基准,即“就高不就低”。

所以,一切想在合同价格上做文章的,恐怕都行不通。

损招三 先签协议后过户

利用“购房满5年且为家庭住房的,免征个人所得税”政策,出售未满5年的住房时,采用先签协议后入住,满5年后再过户的办法。

实情:双方都有机会反悔

王强认为,该办法风险太大,且不说政策有无变化,但是市场行情的变化就让买卖双方之后的行为存在未知。如果房屋价格上涨,那卖方可能会中途反悔;如果房价下降,那买方又会反悔……

损招四 开公司再散伙

二手房交易的买方A以房款、卖方B以标的房产为出资,成立合伙企业,然后散伙,清算财产,买方A分得房产,卖方B分得房款,凭散伙手续及清产核资文件办理房产过户。

实情:操作成本高可能还是要缴税

云南凌云律师事务所律师李春光认为,这种办法仍不具有操作性,这期间会涉及评估费、过户等成本。另外,公司成立与解散并非那么容易的,一旦被查出双方的真实目的,不但过户行为是无效的,而且还会涉及相关逃税等法律问题。另外,也有法律界人士分析,如果注销公司分配房产,税务管理部门审核后如果视同房屋转让,那么税费不可避免。

损招五 连环假离婚

这种办法通过离婚、结婚、离婚再复婚分三步实现,步,买卖双方夫妻离婚;第二步,卖方房主与买方异性结婚,房产证上加上对方名字,然后再离婚,房屋归属买方异性;第三步,买卖双方夫妻各自复婚。

实情:就是恶搞

有法律界人士认真分析称,除了道德风险外,离婚登记时,离婚协议上子女、财产归谁都要写清楚,不管写上财产归哪一方,若再婚,在法律上这些财产就是这一方的婚前财产,将来即使再离婚,也不能分割这部分财产。另外,如果通过赠与方式转移房产,还涉及到公证费、契税等税费……

李春光更是理解为是友的恶搞。他强调,也就是说,所有的所谓“避税攻略”不但操作性不强,且均存在法律等方面风险。(赵航 和彦青)

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